Asuntomarkkinoiden kehityskulku

USA:n asuntomarkkinoiden kulminaatiopiste oli jo syksyllä 2006. Kaksi ja puoli vuotta myöhemmin uudisrakentaminen on romahtanut, kaupankäyntivolyymit ovat edelleen alhaiset ja hinnat ovat laskeneet pahimmilla alueilla jopa 50%. Vaikuttaa siltä, että asuntomarkkinoiden toimintatapa on sama kaikkialla maailmassa, kun sykli kääntyy kuplasta katastrofiin.

1) Hinnat ovat nousseet niin korkealle, että tavallisilla ihmisillä on suuria vaikeuksia hankkia omaa asuntoa, vaikka pankit ovat tulleet vastaan alhaisilla vakuusvaatimuksilla ja ennätyspitkillä laina-ajoilla. Sijoittajat eivät saa enää riittävää tuottoa sijoitukselleen. Uudet ostajat katoavat markkinoilta ja kaupankäyntivolyymit putoavat jyrkästi, vaikka kansantaloudellinen tilanne ja työllisyys ovat vielä hyviä.

2) Monet asunnonvaihtoaikeissa olevat ihmiset ja sijoittajat haluavat myydä asuntonsa hyvällä voitolla, mutta ostajat ovat kadonneet ja myyntiajat pidentyneet. Hintapyynnöistä pidetään kiinni, koska välitöntä tarvetta päästä asunnosta eroon ei ole. Seuraa kuukausia kestävä hiljainen jakso, jolloin hintojen nousu on pysähtynyt ja kaupankäynti on verkkaista.

3) Taloustilanne ja työllisyys alkavat heikentyä tai korot nousevat, jolloin myyjiltä loppuu kärsivällisyys. Ensimmäiset pakkolunastukset tulevat ja myynnit alkavat lisääntyä hintojen lähtiessä selvään laskuun.

4) Myyntiaikeissa olevat muutkin osapuolet huomaavat, että hinnat ovat kääntyneet laskuun ja pyynnöistä on pakko tinkiä, jos haluaa päästä asunnosta eroon. Kaupankäynti vilkastuu ja hintojen lasku jyrkkenee. Uudisrakentajat ovat juuri saamassa suhdannehuipun aikana aloitetut asunnot valmiiksi myyntikuntoon ja lisää asuntoja tulee markkinoille.

5) Pankit kiristävät luotonantoaan tehden uusille potentiaalisille ostajille hankinnan vaikeammaksi. Myös vaikeuksissa olevien asuntovelallisten tilannetta tarkastellaan pankeissa kriittisemmin ja vaaditaan lisävakuuksia asuntojen hintojen alennuttua. Markkinoiden tasapaino kääntyy entistä selvemmin ja hintojen lasku jatkuu.

Kohdassa 5) etenee tilanne Yhdysvalloissa. Suomessa olemme 1-2 vuotta kehityksestä perässä ja arvioni mukaan siirtyneet talven aikana kohdasta 2) kohtaan 3). Tilanne ei ole analoginen 1990-luvun alun kanssa, jolloin huippukorkeat korot tekivät nopeammin asuntomarkkinoilla selvää jälkeä. Joka tapauksessa ennustan, että Suomessa asuntojen hinnoista on poistumassa kymmeniä prosentteja seuraavan kahden vuoden kuluessa. Ja sanomattakin on selvää, ettei tarvitse kuvitella, että huiput saavutetaan uudelleen suit sait muutamassa vuodessa.

Tilastokeskus:http://www.stat.fi/til/ashi/2008/04/ashi_2008_04_2009-01-30_tie_001.html